Affitti brevi in Puglia 2026: normativa, requisiti e cosa deve sapere il proprietario

Che cosa si intende per affitto breve e locazione turistica

Le locazioni turistiche riguardano la locazione di un immobile, o di una sua porzione, per finalità esclusivamente turistiche.

Per le locazioni brevi, di durata inferiore a 30 giorni, sono consentiti anche alcuni servizi strettamente connessi all'utilizzo dell'immobile, come la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, oltre alla fornitura delle utenze, del wi-fi e dell'aria condizionata.

È importante distinguere la locazione turistica dalle attività ricettive, perché gli obblighi e i requisiti possono essere differenti.

CIA o SCIA: quale serve per gli affitti brevi in Puglia?

La modalità con cui viene esercitata l'attività determina l'adempimento amministrativo necessario.

Per la locazione turistica esercitata in forma non imprenditoriale è prevista la CIA, Comunicazione di Inizio Attività.

Per la locazione turistica esercitata in forma imprenditoriale è prevista invece la SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività, da presentare al SUAP del Comune in cui si trova l'immobile.

La Regione Puglia ha inoltre previsto una disciplina transitoria per le attività già registrate nel DMS Puglia.

Il termine per la presentazione della CIA o della SCIA è stato prorogato al 31 dicembre 2026 per le attività interessate dalla regolarizzazione prevista dalla normativa.

Quando l'attività diventa imprenditoriale

Dal 2026 è importante considerare anche il numero di immobili destinati alla locazione.

La normativa nazionale prevede che l'attività di locazione turistica si presuma esercitata in forma imprenditoriale quando vengono destinati alla locazione più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta.

Chi possiede o gestisce più immobili destinati agli affitti brevi deve quindi verificare attentamente il proprio inquadramento fiscale e amministrativo con il proprio professionista.

CIR e CIN: cosa deve avere un immobile destinato agli affitti brevi

Gli immobili destinati alle locazioni brevi o turistiche devono essere registrati nel DMS Puglia, il Digital Management System regionale.

A seguito della registrazione viene attribuito il CIR, Codice Identificativo Regionale.

Il CIR consente di procedere alla registrazione nella Banca Dati delle Strutture Ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi e turistiche e di ottenere il CIN, Codice Identificativo Nazionale.

Il CIN deve essere richiesto secondo le procedure previste e deve essere indicato negli annunci pubblicati online.

Deve inoltre essere esposto all'esterno dell'edificio nel quale si trova l'immobile, nel rispetto degli eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici.

Sicurezza: rilevatori di gas, monossido di carbonio ed estintori

La normativa prevede specifici requisiti di sicurezza per gli immobili destinati alle locazioni brevi e turistiche.

Devono essere presenti dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio, nei casi previsti dalla normativa.

Sono inoltre obbligatori gli estintori portatili conformi alle disposizioni vigenti.

La Regione Puglia indica almeno un estintore ogni 200 metri quadrati di superficie, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.

Gli estintori devono essere collocati in posizione accessibile e visibile.

Polizza assicurativa obbligatoria

Per le locazioni turistiche è prevista una polizza assicurativa per la responsabilità civile verso i clienti.

L'obbligo riguarda sia le attività esercitate in forma imprenditoriale sia quelle esercitate in forma non imprenditoriale.

La copertura deve essere commisurata alla capacità ricettiva dell'immobile.

La casa deve essere conforme

Avere un CIN non significa che l'immobile sia automaticamente conforme sotto ogni profilo.

Prima di iniziare o proseguire un'attività di affitto breve è fondamentale verificare la situazione urbanistica, edilizia e catastale dell'immobile e la compatibilità della destinazione d'uso con l'attività che si intende esercitare.

È quindi consigliabile affidarsi a un tecnico abilitato che possa effettuare una verifica completa della proprietà.

Il tecnico dovrà verificare, in relazione al singolo immobile:

• la conformità urbanistica ed edilizia

• la conformità catastale

• la destinazione d'uso

• i titoli edilizi

• l'agibilità, quando prevista

• la corrispondenza tra lo stato reale dell'immobile e la documentazione

• la capacità ricettiva

• la conformità degli impianti

• eventuali vincoli paesaggistici o ambientali

• la regolarità di eventuali trulli, lamie, dependance, verande o altri fabbricati presenti nella proprietà.

Altezze, superfici e numero di posti letto

Non esiste un unico valore di altezza interna o di superficie che possa essere applicato indistintamente a tutte le abitazioni destinate agli affitti brevi.

I requisiti devono essere verificati in relazione alla tipologia dell'immobile, alla normativa edilizia applicabile, alla destinazione d'uso e alle eventuali disposizioni comunali.

È importante inoltre non confondere gli standard previsti per le Case e Appartamenti per Vacanze con quelli applicabili alle semplici locazioni turistiche.

Per le CAV, ad esempio, la normativa regionale prevede specifici requisiti dimensionali per le camere.

Questi parametri non devono essere automaticamente applicati alle locazioni turistiche.

Piscina: cosa deve verificare il proprietario

La presenza di una piscina richiede una verifica specifica.

Non tutte le piscine presenti nelle proprietà destinate agli affitti brevi sono soggette agli stessi requisiti.

La disciplina applicabile può dipendere dalla tipologia della piscina, dalla sua destinazione e dalle modalità di utilizzo.

Per questo motivo il proprietario dovrebbe affidarsi a un tecnico per verificare:

• la regolarità urbanistica della piscina

• gli eventuali titoli autorizzativi

• gli impianti e la relativa documentazione

• gli aspetti igienico sanitari

• i requisiti di sicurezza applicabili

• eventuali ulteriori obblighi derivanti dalla specifica tipologia di piscina.

Fossa Imhoff e smaltimento delle acque reflue

Per molte ville, masserie e trulli situati in zone rurali questo è un aspetto particolarmente importante.

Quando l'immobile non è collegato alla pubblica fognatura, deve essere verificata la conformità del sistema utilizzato per il trattamento e lo smaltimento delle acque reflue.

La semplice presenza di una fossa Imhoff non significa automaticamente che l'impianto sia conforme.

Il tecnico dovrà verificare il sistema presente, le eventuali autorizzazioni, il recapito finale dei reflui e la conformità alla normativa ambientale applicabile.

Affitti brevi e Case e Appartamenti per Vacanze: attenzione alla differenza

Una Casa o Appartamento per Vacanze, conosciuta come CAV, è una struttura ricettiva disciplinata dalla normativa regionale.

Una locazione turistica, invece, segue una disciplina diversa.

Le CAV sono soggette a specifici requisiti strutturali e organizzativi previsti dalla normativa regionale.

Per questo motivo è fondamentale identificare correttamente la tipologia di attività prima di procedere alla commercializzazione dell'immobile.

Gli altri adempimenti

La gestione di un immobile destinato agli affitti brevi comporta inoltre altri adempimenti.

Tra questi rientrano:

• comunicazione degli ospiti attraverso Alloggiati Web

• trasmissione dei dati relativi alla movimentazione turistica attraverso i sistemi regionali previsti

• adempimenti relativi all'imposta di soggiorno, quando prevista dal Comune

• aggiornamento della posizione dell'immobile nei sistemi regionali e nazionali.

Perché è importante affidarsi a un tecnico

La regolarità di una casa destinata agli affitti brevi non può essere verificata soltanto attraverso la presenza del CIN.

Urbanistica, edilizia, catasto, impianti, sicurezza, eventuali vincoli paesaggistici, piscina e sistemi di smaltimento delle acque reflue possono richiedere verifiche differenti.

Per questo motivo, soprattutto nel caso di ville, trulli, masserie e immobili rurali, è importante incaricare un tecnico abilitato prima di mettere l'immobile sul mercato.

Il tecnico potrà verificare la situazione specifica della proprietà e indicare eventuali interventi o documenti necessari per la regolarizzazione.

Cosa verificare prima di iniziare un affitto breve in Puglia

Prima di pubblicare un immobile per gli affitti brevi è quindi opportuno verificare:

• corretta qualificazione dell'attività

• registrazione nel DMS Puglia

• CIR

• CIN

• CIA o SCIA, quando prevista

• conformità urbanistica ed edilizia

• destinazione d'uso

• conformità catastale

• regolarità degli impianti

• dispositivi di sicurezza

• estintori

• polizza RC

• eventuali vincoli urbanistici, paesaggistici o ambientali

• regolarità della piscina, se presente

• regolarità del sistema di smaltimento delle acque reflue, se presente

• capacità ricettiva consentita

• adempimenti relativi agli ospiti e alla rilevazione dei dati turistici.

Affitti brevi in Puglia: attenzione agli aggiornamenti

La normativa sugli affitti brevi e sulle locazioni turistiche è in continua evoluzione.

Per questo motivo è importante verificare periodicamente gli aggiornamenti della Regione Puglia, del Ministero del Turismo e del Comune nel quale si trova l'immobile.

La Regione Puglia ha recentemente prorogato al 31 dicembre 2026 il termine per la presentazione della CIA o della SCIA previsto dalla disciplina transitoria per le locazioni turistiche e brevi interessate dalla regolarizzazione.

Prima di iniziare o proseguire l'attività è quindi sempre consigliabile verificare la situazione specifica dell'immobile con un professionista abilitato.

HelloApulia si occupa della gestione e della commercializzazione delle proprietà, mentre la verifica della conformità tecnica, urbanistica, edilizia e impiantistica dell'immobile deve essere effettuata dal proprietario attraverso professionisti abilitati.