Was versteht man unter Kurzzeitvermietung und touristischer Vermietung?

Bei einer touristischen Vermietung wird eine Immobilie oder ein Teil davon ausschließlich zu touristischen Zwecken vermietet.

Bei Kurzzeitvermietungen mit einer Dauer von weniger als 30 Tagen sind bestimmte Leistungen erlaubt, die unmittelbar mit der Nutzung der Immobilie verbunden sind. Dazu gehören beispielsweise die Bereitstellung von Bettwäsche und die Reinigung der Räumlichkeiten sowie die Bereitstellung von Versorgungsleistungen, WLAN und Klimaanlage.

Es ist wichtig, eine touristische Vermietung von einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb zu unterscheiden, da unterschiedliche Vorschriften und Verpflichtungen gelten können.

CIA oder SCIA: Welche Genehmigung ist für eine Ferienvermietung in Apulien erforderlich?

Welche administrative Meldung erforderlich ist, hängt davon ab, wie die Vermietung ausgeübt wird.

Bei einer nicht gewerblichen touristischen Vermietung ist eine CIA, Comunicazione di Inizio Attività, also eine Meldung über den Beginn der Tätigkeit, erforderlich.

Bei einer gewerblichen touristischen Vermietung ist dagegen eine SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività, also eine zertifizierte Meldung über den Beginn der Tätigkeit, erforderlich. Diese wird beim zuständigen SUAP der Gemeinde eingereicht, in der sich die Immobilie befindet.

Die Region Apulien hat außerdem Übergangsregelungen für bereits im DMS Puglia registrierte Vermietungen eingeführt.

Für die von diesen Übergangsregelungen betroffenen Tätigkeiten wurde die Frist für die Einreichung der CIA oder SCIA bis zum 31. Dezember 2026 verlängert.

Wann gilt eine Vermietung als gewerblich?

Seit 2026 spielt auch die Anzahl der vermieteten Immobilien eine wichtige Rolle.

Nach den von der Region Apulien herangezogenen nationalen Vorschriften wird eine touristische Vermietung als gewerblich betrieben vermutet, wenn mehr als zwei Wohnungen innerhalb desselben Steuerjahres zur Vermietung angeboten werden.

Eigentümer, die mehrere Immobilien für Kurzzeitvermietungen anbieten oder verwalten, sollten daher ihre steuerliche und administrative Situation unbedingt mit ihrem Steuerberater oder einem anderen qualifizierten Fachmann prüfen.

CIR und CIN: Welche Kennnummer benötigt eine Ferienunterkunft?

Immobilien, die für Kurzzeitvermietungen oder touristische Vermietungen genutzt werden, müssen im DMS Puglia, dem regionalen Digital Management System, registriert sein.

Nach der Registrierung wird der Immobilie ein CIR, Codice Identificativo Regionale, also eine regionale Identifikationsnummer, zugewiesen.

Mit dem CIR kann die Immobilie in der nationalen Datenbank für touristische Beherbergungsbetriebe und Immobilien für Kurzzeit- und touristische Vermietungen registriert und anschließend der CIN, Codice Identificativo Nazionale, also die nationale Identifikationsnummer, beantragt werden.

Der CIN muss gemäß den geltenden Verfahren beantragt werden und in den Online-Inseraten angegeben werden.

Darüber hinaus muss der CIN am Gebäude, in dem sich die Immobilie befindet, von außen sichtbar angebracht werden. Dabei sind gegebenenfalls geltende städtebauliche oder landschaftsschutzrechtliche Vorgaben zu beachten.

Sicherheitsanforderungen: Gas- und Kohlenmonoxidmelder sowie Feuerlöscher

Für Immobilien, die für Kurzzeit- oder touristische Vermietungen genutzt werden, gelten besondere Sicherheitsanforderungen.

Soweit gesetzlich vorgeschrieben, müssen funktionierende Melder für brennbare Gase und Kohlenmonoxid vorhanden sein.

Darüber hinaus sind tragbare Feuerlöscher vorgeschrieben, die den geltenden gesetzlichen Anforderungen entsprechen.

Die Region Apulien sieht mindestens einen Feuerlöscher pro 200 Quadratmeter Fläche oder pro angefangene 200 Quadratmeter vor, wobei mindestens ein Feuerlöscher pro Etage vorhanden sein muss.

Die Feuerlöscher müssen gut zugänglich und deutlich sichtbar angebracht werden.

Verpflichtende Haftpflichtversicherung

Für touristische Vermietungen ist außerdem eine Haftpflichtversicherung gegenüber den Gästen vorgeschrieben.

Diese Verpflichtung gilt sowohl für gewerblich als auch für nicht gewerblich betriebene touristische Vermietungen.

Der Versicherungsschutz muss der zulässigen Belegung beziehungsweise der Gästekapazität der Immobilie entsprechen.

Die Immobilie selbst muss den gesetzlichen Anforderungen entsprechen

Der Besitz eines CIN bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilie in jeder Hinsicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

Vor Beginn oder Fortführung einer Kurzzeitvermietung müssen daher insbesondere die städtebauliche und baurechtliche Situation der Immobilie sowie deren zulässige Nutzung überprüft werden.

Es empfiehlt sich deshalb dringend, einen qualifizierten Fachmann mit einer umfassenden Prüfung der Immobilie zu beauftragen.

Je nach Immobilie sollte insbesondere Folgendes überprüft werden:

• baurechtliche und städtebauliche Konformität

• Übereinstimmung mit den Katasterunterlagen

• zulässige Nutzung der Immobilie

• Baugenehmigungen und sonstige erforderliche Genehmigungen

• Bewohnbarkeitsbescheinigung, soweit erforderlich

• Übereinstimmung zwischen dem tatsächlichen Zustand der Immobilie und der offiziellen Dokumentation

• zulässige Anzahl der Gäste

• Konformität der technischen Anlagen

• mögliche Landschafts- oder Umweltschutzauflagen

• rechtlicher Status von Trulli, Lamien, Nebengebäuden, Veranden oder weiteren Gebäuden auf dem Grundstück.

Raumhöhen, Wohnflächen und Anzahl der Schlafplätze

Es gibt keine einheitliche Raumhöhe oder Wohnfläche, die automatisch für jede Immobilie gilt, die als Ferienunterkunft oder zur Kurzzeitvermietung genutzt wird.

Die Anforderungen müssen unter Berücksichtigung der jeweiligen Immobilientypologie, der geltenden Bauvorschriften, der zulässigen Nutzung und gegebenenfalls der örtlichen Vorschriften geprüft werden.

Ebenso wichtig ist es, die Anforderungen für Case e Appartamenti per Vacanze, also CAV, nicht automatisch auf gewöhnliche touristische Vermietungen zu übertragen.

Für CAV gelten beispielsweise besondere regionale Anforderungen an die Mindestgrößen von Schlafzimmern.

Diese Anforderungen dürfen nicht automatisch auf touristisch vermietete Privatimmobilien übertragen werden.

Swimmingpool: Was Eigentümer prüfen lassen sollten

Das Vorhandensein eines Swimmingpools erfordert eine gesonderte Prüfung.

Nicht alle Swimmingpools auf Immobilien, die für Kurzzeitvermietungen genutzt werden, unterliegen automatisch denselben Anforderungen.

Die geltenden Vorschriften können unter anderem von der Art des Pools, seiner Nutzung und der konkreten Einbindung in die touristische Vermietung abhängen.

Eigentümer sollten daher einen qualifizierten Fachmann mit der Prüfung folgender Punkte beauftragen:

• baurechtliche und städtebauliche Konformität des Pools

• eventuell erforderliche Genehmigungen

• technische Anlagen und zugehörige Dokumentation

• hygienische Anforderungen

• geltende Sicherheitsanforderungen

• weitere Verpflichtungen, die sich aus der jeweiligen Art des Pools ergeben können.

Imhoff-Klärgrube und Abwasserentsorgung

Für viele Villen, Masserien und Trulli in ländlichen Gebieten ist auch die Abwasserentsorgung ein besonders wichtiger Punkt.

Wenn eine Immobilie nicht an das öffentliche Kanalnetz angeschlossen ist, muss überprüft werden, ob das vorhandene System zur Behandlung und Entsorgung des Abwassers den geltenden Vorschriften entspricht.

Das bloße Vorhandensein einer Imhoff-Klärgrube bedeutet nicht automatisch, dass die Anlage ordnungsgemäß genehmigt und konform ist.

Ein qualifizierter Fachmann sollte das vorhandene Behandlungssystem, eventuell erforderliche Genehmigungen, die Art der Endableitung und die Einhaltung der für die jeweilige Immobilie geltenden Umweltvorschriften überprüfen.

Kurzzeitvermietung und CAV: Ein wichtiger Unterschied

Eine Casa o Appartamento per Vacanze, kurz CAV, ist eine touristische Beherbergungseinrichtung, die durch die regionale Gesetzgebung geregelt wird.

Eine touristische Vermietung unterliegt dagegen einem anderen rechtlichen Rahmen.

Für CAV gelten spezifische strukturelle und organisatorische Anforderungen, die durch die regionale Gesetzgebung festgelegt sind.

Daher ist es entscheidend, die Art der Tätigkeit korrekt zu bestimmen, bevor eine Immobilie auf dem Markt angeboten wird.

Weitere Verpflichtungen

Die Vermietung einer Immobilie als Ferienunterkunft bringt weitere Verpflichtungen mit sich.

Dazu gehören unter anderem:

• Meldung der Gäste über Alloggiati Web

• Übermittlung touristischer Daten über die von der Region vorgesehenen Systeme

• Einhaltung der kommunalen Vorgaben zur Kurtaxe beziehungsweise Tourismusabgabe, sofern diese in der jeweiligen Gemeinde erhoben wird

• Aktualisierung der Immobiliendaten in den entsprechenden regionalen und nationalen Systemen.

Warum die Beratung durch einen Fachmann so wichtig ist

Die Einhaltung der Vorschriften für eine Ferienunterkunft lässt sich nicht allein anhand des CIN beurteilen.

Städtebauliche und baurechtliche Vorgaben, Katasterunterlagen, technische Anlagen, Sicherheitsanforderungen, Landschaftsschutz, Swimmingpools und Abwassersysteme können jeweils eine eigene Prüfung erfordern.

Gerade bei Villen, Trulli, Masserien und ländlichen Immobilien ist es deshalb wichtig, bereits vor der Vermarktung einen qualifizierten Fachmann mit der Prüfung zu beauftragen.

Dieser kann die konkrete Situation der Immobilie beurteilen und feststellen, welche Anpassungen oder Unterlagen gegebenenfalls erforderlich sind.

Was sollte vor Beginn einer Kurzzeitvermietung in Apulien geprüft werden?

Vor der Veröffentlichung einer Immobilie zur Kurzzeitvermietung sollten insbesondere folgende Punkte geprüft werden:

• korrekte rechtliche Einordnung der Vermietung

• Registrierung im DMS Puglia

• CIR

• CIN

• CIA oder SCIA, sofern erforderlich

• städtebauliche und baurechtliche Konformität

• zulässige Nutzung der Immobilie

• Übereinstimmung mit den Katasterunterlagen

• Konformität der technischen Anlagen

• Sicherheitsausstattung

• Feuerlöscher

• Haftpflichtversicherung

• mögliche städtebauliche, landschaftliche oder umweltrechtliche Einschränkungen

• Konformität des Swimmingpools, sofern vorhanden

• Konformität des Abwassersystems, sofern erforderlich

• zulässige Gästekapazität

• Verpflichtungen zur Meldung der Gäste und zur Übermittlung touristischer Daten.

Kurzzeitvermietung in Apulien: Vorschriften regelmäßig überprüfen

Die gesetzlichen Bestimmungen für Kurzzeitvermietungen und touristische Vermietungen entwickeln sich ständig weiter.

Deshalb ist es wichtig, regelmäßig die aktuellen Informationen der Region Apulien, des italienischen Tourismusministeriums und der Gemeinde zu überprüfen, in der sich die Immobilie befindet.

Die Region Apulien hat die Frist für die Einreichung der CIA oder SCIA im Rahmen der Übergangsregelungen für bestimmte bereits bestehende Kurzzeit- und touristische Vermietungen kürzlich bis zum 31. Dezember 2026 verlängert.

Vor Beginn oder Fortführung einer Vermietung empfiehlt es sich daher immer, die konkrete Situation der Immobilie von einem qualifizierten Fachmann prüfen zu lassen.

Für Eigentümer gilt eine einfache Grundregel: Bevor Sie eine Immobilie für kurze Aufenthalte vermieten, sollten Sie sicherstellen, dass die Vermietung korrekt eingestuft ist und die Immobilie alle geltenden Anforderungen erfüllt.

HelloApulia übernimmt die Verwaltung und Vermarktung der Immobilien. Die Verantwortung für die technische, städtebauliche, baurechtliche und anlagentechnische Konformität der Immobilie verbleibt beim Eigentümer, der für die erforderlichen Prüfungen entsprechend qualifizierte Fachleute beauftragen sollte.